Tranh chấp lối đi chung là dạng tranh chấp tiềm ẩn mâu thuẫn kéo dài gây khó khăn cho những chủ sở hữu có bất động sản liền kề nhau.
1. Tranh chấp lối đi chung được quy định trong các văn bản pháp luật như thế nào?
1. Thứ nhất, theo quy định tại Bộ luật dân sự về quyền lối đi chung:
- Theo điều 275 BLDS 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
- Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định khoản 2 điều này mà không có đền bù
2. Thứ hai, theo quy định tại Bộ luật dân sự về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác.
3. Ngoài ra, theo quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Phương thức giải quyết tranh chấp lối đi chung:
Trong thực tế có nhiều vụ tranh chấp lối đi chung xảy ra đặc biệt là những thành phố, thị trấn phát triển. Để giải quyết lối đi lại cho những hộ gia đình nằm ở phía trong bất động sản liền kề thì pháp luật cần có sự điều chỉnh cụ thể hơn nữa để đảm bảo quyền được được đi lại thuận tiện cho người dân và tránh những đáng tiếc xảy ra do tranh chấp lối đi chung. Khi có tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề, trước hết các bên tranh chấp tiến hành tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở, nếu hòa giải ở cơ sở không thành thì hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp. Trường hợp các bên không đồng ý với kết quả hòa giải ở xã , phường, thị trấn thì các bên có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo thủ tục hành chính và tố tụng.
Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp lối đi chung Luật sư nhận thấy cách hạn chế mâu thuẫn tốt nhất là tìm ra nguyên nhân tranh chấp, phân định rõ ràng đúng sai thông qua con đường thương lượng. Để làm được điều này chúng ta cần lưu ý:
- Thứ nhất, thông tin về các thửa đất, thông tin đất sử dụng chung, sử dụng riêng nên các hộ gia đình cần yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đâi trích xuất thông tin làm cơ sở để giải quyết tranh chấp.
- Thứ hai phải xác nhận nguyên nhân tranh chấp là chủ quan (Do lỗi cố ý của một cá nhân, Hộ gia đình) hay khách quan (Do lỗi đo vẽ của cơ quan nhà nước) để từ đó xác định hướng giải quyết nào đúng và hợp lý nhất.
Sau khi xác minh thông tin đầy đủ thì việc thương lượng cũng cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng đảm bảo tính răn đe các bên sau khi thỏa thuận hòa giải được ghi nhận.
Cụ thể, đối với tranh chấp đất đai, UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền thu thập các thông tin tranh chấp sau đó tiến hành hòa giải giữa các bên (Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), biên bản hòa giải nếu thành thì các bên tự nguyện thực hiện, nếu hòa giải không thành hoặc đã hòa giải thành nhưng sau khi có biên bản một trong các bên thay đổi ý kiến thì cũng được xem là hòa giải không thành, các bên tranh chấp phải nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết (Điều 203 Luật Đất đai 2013).
3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lối đi chung
Khi các bên đã tiến hành hòa giải thương lượng để giải quyết tranh chấp lối đi chung nhưng không thành, các bên có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết theo con đường hành chính hoặc con đường tố tụng.
Cụ thể, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể tại điều 203 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!
