Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Những thông tin được thể hiện trong Sổ đỏ có ý nghĩa rất quan trọng, song, không hiếm trường hợp diện tích đất thực tế khác với diện tích đất trên sổ đỏ. Vậy, khi gặp phải trường hợp trên thì người sử dụng đất cần làm những công việc gì?
1. Quy định pháp luật về trường hợp diện tích đất thực tế khác diện tích đất trên Sổ đỏ
Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Sổ đỏ (hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này) đã cấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, nếu đáp ứng những điều kiện sau:
+ Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Lúc này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Tóm lại, nếu đáp ứng điều kiện trên thì khi diện tích đất thực tế khác diện tích đất trên Sổ đỏ thì thông tin diện tích đất trên Sổ đỏ sẽ được xác định lại theo diện tích đất trên thực tế thông qua việc cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ.
2. Cấp đổi Sổ đỏ trong trường hợp diện tích đất thực tế khác diện tích đất trên Sổ đỏ
Theo Điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 148/2020/NĐ-CP), việc cấp đổi Sổ đỏ sẽ được thực hiện trong trường hợp “đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”.
Như vậy, nếu diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì có căn cứ để thực hiện việc cấp đổi.
Để thực hiện việc cấp đổi lại Sổ đỏ, theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ cần nộp bao gồm những tài liệu sau:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
3. Về trình tự cấp đổi Sổ đỏ
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 148/2020/NĐ-CP), khi thực hiện cấp đổi Sổ đỏ cần nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. Bên cạnh đó, nếu có nhu cầu thì có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 3: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Về thời hạn giải quyết, việc cấp đổi Sổ đỏ được thực hiện trong thời hạn 10 ngày, trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
Khi diện tích đất thực tế khác diện tích trên Sổ đỏ, người sử dụng đất nên tham khảo Luật sư tư vấn để được thông tin thêm về những quy định pháp luật hiện hành và cách thức để thực hiện cấp đổi Sổ đỏ. Quý khách có thể kết nối với tổng đài 0915.27.05.27 để được tư vấn trực tuyến vấn đề chênh lệch diện tích đất giữa số liệu đo đạc trên thực tế và số liệu ghi trên Sổ đỏ hoặc những vấn đề pháp lý khác.
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, p. Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!