Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý tài sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nhằm bảo đảm hài hoà giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. Cụ thể, trên thực tế, do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí, không thể sử dụng các bất động sản bị vây bọc đó, nếu không có sự can thiệp của pháp luật. Bài viết sau đây của Luật Nhân Hòa sẽ giúp quý bạn đọc nắm rõ hơn về vấn đề này.
1. Điều kiện áp dụng quyền về lối đi
Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015, điều kiện áp dụng quyền về lối đi là:
-Bất động sản phải bị vây bọc bởi các bất động sản khác
Bộ luật dân sự không giải thích bất động sản bị vây bọc là gì. Tuy nhiên, có thể hiểu bất động sản bị vây bọc là bị bao vây bởi một hoặc nhiều bất động sản xung quanh dẫn đến không thể trực tiếp lưu thông với đường công cộng hoặc đường lưu thông quá nhỏ dẫn đến việc sử dụng, khai thác bất động sản bị hạn chế.
-Không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng
Điều này được hiểu là:
Không có bất cứ một lối đi nào ra đường công cộng, chủ sở hữu không thể lưu thông ra đường.
Có lối đi nhưng lối đi không đủ, quá hẹp hoặc quá ngắn để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể đi ra đường công cộng.
Như vậy, khi đảm bảo 2 điều kiện trên thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.
2. Đặc điểm về lối đi qua được mở
Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
…
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.”
Như vậy, lối đi được mở phải thuận tiện và hợp lý nhất. Đây là quy định cho trường hợp bất động sản bị bao quanh bởi nhiều bất động sản khác.
Theo đó, không phải chủ sở hữu thích yêu cầu mở lối đi trên bất động sản nào cũng được. Yêu cầu mở lối đi phải đảm bảo lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện, hợp lý nhất. Điều này có tính đến địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Ngoài ra, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi như thế nào là do các bên thỏa thuận. Việc thỏa thuận cần đảm bảo cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Khi có tranh chấp về vấn đề này, các bên có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền xác định.
3. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền về lối đi
3.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi
Quyền về lối đi là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề, nên căn cứ xác lập được quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015 là do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Vấn đề xác lập theo quy định của luật, tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 có quy định “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Điều này nghĩa là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu được mở lối đi, quyền này được xác lập trực tiếp theo quy định của luật.
Vấn đề xác lập theo thỏa thuận, luật cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu được mở lối đi, tuy nhiên mở lối đi như thế nào, về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao, chiều rộng của lối đi thì phải do các bên thỏa thuận, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở lối đi theo ý muốn của mình. Nếu các bên có tranh chấp thì có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước khác có thẩm quyền khác xác định.
Vấn đề xác lập theo di chúc. Di chúc là sự thể hiện ý chí đơn phương của cá nhân. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc để lại di chúc thể hiện nội dung để cho người thừa kế của họ được hưởng quyền về lối đi thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải tôn trọng quyền này của người thừa kế. Như vậy, quyền về lối đi của người thừa kế đương nhiên được xác lập theo di chúc trong trường hợp này.
3.2. Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi
Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi được quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015, đó là: (1) Trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và bất động sản vây bọc là cùng một người; (2) Việc sử dụng, khai thác lối đi không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc; (3) Theo thỏa thuận của các bên; (4) Trường hợp khác theo quy định của luật.
4. Hiệu lực của quyền về lối đi
Điều 247 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền về lối đi có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Theo đó, mọi cá nhân, pháp nhân đều phải tôn trọng quyền về lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đồng thời, khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền về lối đi chuyển giao bất động sản của mình cho chủ thể khác thì cũng phải chuyển giao cả quyền về lối đi cho chủ thể đó.
Ví dụ: A là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, có quyền về lối đi qua bất động sản của B. Sau đó, A chuyển nhượng bất động sản của mình cho C, đồng thời sẽ phải chuyển giao luôn quyền về lối đi cho C. Và B có nghĩa vụ phải tôn trọng quyền về lối đi của C.
Trên đây là bài viết về quy định về lối đi chung khi bị vây bọc bởi các mảnh đất khác theo quy định pháp luật mới nhất. Nếu Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết hoặc về những vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ tổng đài 0915.27.05.27 để được Luật sư Công ty Luật Nhân Hòa tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, p. Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!