Việc xây dựng nhà ở luôn diễn ra từ trước đến nay, tuy nhiên trên thực tế việc xây nhà ồ ạt nhiều khi không được quản lý, không trong quy hoạch, không được cho phép xây dựng hoặc xây dựng nhà ở trên đất chưa được công nhận tức là chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Và trong các trường hợp này rất nhiều người dân hoang mang không biết hành vi xây nhà của mình như thế có đúng với quy định của pháp luật, có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và có được ghi nhận để có một số quyền lợi trong một số trường hợp nhất định hay không. Chúng tôi sẽ vận dụng những quy định mới nhất của pháp luật hiện hành để giải đáp thắc mắc này cho mọi người.
Thứ nhất, khái niệm:
Để xem việc xây dựng nhà ở trên đất không có sổ đỏ có hợp lệ hay không trước tiên ta phải xem xét về khái niệm của sổ đỏ. Sổ đỏ là tên gọi tắt và được sử dụng thường xuyên cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được xác định là chứng từ pháp lý làm căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất là hợp pháp.
Thứ hai, tính hợp pháp của việc xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ:
Từ khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ta thấy chỉ có đất được cấp thì mới được xác nhận là sử dụng hợp pháp, tuy nhiên trong một số trường hợp thì vẫn hợp pháp nếu chưa có sổ đỏ. Đối với nhà ở xây dựng trên đất chưa có sổ đỏ cũng tương tự, để xác định có hợp pháp hay không, chúng ta phân tích những quy định sau đây:
Theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể là tại Điều 89, các trường hợp không phải xin Giấy phép xây dựng thì xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn không cần phải xin Giấy phép xây dựng, còn đối với việc xây dựng nhà ở tại đô thị thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng.
Đồng thời, khi làm thủ tục hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì người thực hiện thủ tục phải có được một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong đó trường hợp chưa có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được cấp Giấy phép xây dựng nếu có:
+ Các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất của người sử dụng để chứng minh có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sư dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013; hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
+ Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất và văn bản xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai về vấn đề xác nhận thửa đất này có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy ta có thể thấy việc xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ có thể hợp pháp nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên, nhưng nếu không thuộc bất cứ trường hợp nào thì mặc định khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc xây dựng nhà ở là hoàn toàn trái quy định của pháp luật do xây dựng khi chưa được cho phép và trên đất thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.
Thứ ba, xử lý khi xây nhà trái phép:
Cá nhân hoặc hộ gia đình khi xây dựng nhà ở cần phải lưu ý các điều kiện để xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ hợp pháp, tránh trường hợp vi phạm bị xử lý hành chính theo các quy định sau đây:
– Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì nếu xây nhà chưa có sổ đỏ cũng không đủ điều kiện để cấp sổ dẫn đến không xin cấp được Giấy phép xây dựng thì theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sẽ xử phạt trong các trường hợp sau đây:
+ Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị mà không được cấp giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền trong mức từ 20.000.000 đồng đến dưới 30.000.000 đồng;
+ Xây dựng các nhà ở riêng lẻ trong các khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn thì bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến dưới 20.000.000 đồng;
Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì khi người dân có các vi phạm nêu trên còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 03/2018/TT-BXD. Theo đó nếu người dân có hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ khi chưa có sổ đỏ và không xin phéo xây dựng mà khi người có thẩm quyền hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện ra hành vi vi phạm hành chính nhưng hành vi này đã kết thúc tức hoàn thiện xong việc xây nhà, thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp bổ sung là buộc phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng mà vi phạm.
Tuy nhiên việc tháo dỡ công trình hoặc một phần công trình xây dựng có hành vi vi phạm phải được thực hiện theo phương án hoặc giải pháp phá dỡ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho đến khi phần còn lại của công trình xây dựng đảm bảo an toàn chịu lực khi được đưa vào sử dụng.
– Nếu như các cá nhân, hộ gia đình đã bị lập biên bản xử lý hành chính về các hành vi nêu trên nhưng vẫn có tiếp tục thực hiện, tiếp tục vi phạm thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 8 Điều 15 như sau:
+ Nếu tiếp tục thực hiện hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, các khu di tích lịch sử – văn hóa: áp dụng mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng;
+ Nếu tiếp tục xây dựng nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị: áp dụng mức phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến dưới 40.000.000 đồng;
Thứ tư, xây nhà trên đất chưa sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp tài sản gắn liền với đất có thiệt hại về tài sản khi thu hồi thì được bồi thường. Như vậy ta lại xét đến tài sản hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở đây là gì. Nếu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở riêng lẻ theo các quy định đã phân tích ở trên, nếu thuộc một trong các trường xây nhà hợp pháp thì sẽ được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất; còn nếu không thuộc các trường hợp được xác định là hợp pháp thì cá nhân, hộ gia đình xây nhà bất hợp pháp sẽ không được bồi thường về nhà ở, tài sản gắn liên với đất khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!