Đất đai là tài sản thường xuyên xảy ra tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho do đó pháp luật quy định rất rõ ràng về những giấy tờ, trình tự, thủ tục cần thiết để tiến hành việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập thành hợp đồng và có công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho các bên không đáp ứng được điều kiện, thủ tục chuyển nhượng theo quy định, vẫn thực hiện chuyển nhượng, tặng cho bằng hình thức viết tay. Từ đó gây nên nhiều khó khăn cho các bên khi bên nhận tặng cho, bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi có câu hỏi nhờ luật sư tư vấn giúp. Năm 2019 tôi có mua lại một mảnh đất của người quen với giá là 350 triệu đồng, hai bên do quen biết nên chỉ làm hợp đồng mua bán tay, có chữ ký của các bên, nhưng sau khi tôi thanh toán đủ số tiền 350 triệu đồng thì bên bán không giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Vậy luật sư cho tôi hỏi có cách nào để tôi lấy lại được đất hoặc tiền được không ạ? Xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Trả lời:
Căn cứ quy định tại Điều khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu 2 bên không thực hiện việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ lập thành hợp đồng giấy viết tay, thì việc mua bán giữa hai bên là không tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch và giao dịch này sẽ không có hiệu lực. Tuy nhiên, bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán nên bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Vậy, trường hợp này bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự có hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất cho bạn để bạn thực hiện các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng đất đai hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền cho bạn và yêu cầu bồi thường.
Trên đây là chia sẻ của luật sư về các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề có thể đòi lại đất khi mua bán đất bằng giấy tay không qua công chứng không. Hy vọng sẽ giúp cho quý vị và các bạn khi gặp trường hợp tương tự.
Quý vị và các bạn cần tư vấn pháp lý nhà đất, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HOÀ
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!