1. Quy định pháp luật về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
a. Đối với bên cho thuê:
Theo khoản 1, khoản 2, Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
"Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này".
Căn cứ vào quy định này thì trường hợp bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do hoặc lý do lấy lại nhà không nằm trong quy định tại khoản 2, Điều 132 trên thì phía chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bên thuê không có nghĩa vụ phải giao lại nhà nếu như chưa hết thời hạn thuê nhà theo như thoả thuận. Nếu bên thuê có ý trả lại nhà thì có quyền yêu cầu phía chủ nhà bồi thường thiệt hại cũng như trả lại tiền thuê nhà trong khoảng thời gian bên thuê chưa ở theo thỏa thuận trong hợp đồng
b. Đối với bên thuê:
Căn cứ theo Khoản 3, điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Nếu như như bên cho thuê vi phạm một trong các điều trên thì bên thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.
2. Thời hạn báo trước cho bên còn lại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở: " Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."
3. Có lấy lại được tiền đặt cọc khi bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 đặt cọc được quy định như sau:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ theo Điều 328 trên thì trong hợp đồng thuê nhà ở, bản chất của việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc thực hiện đúng theo hợp đồng thuê nhà của bên thuê: thuê theo đúng thời hạn đã giao kết, bảo quản các tài sản của bên cho thuê.... Như vậy, khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì bên thuê rất có thể bị mất khoản tiền đặt cọc nếu không thể thòa thuận với chủ nhà.
Nếu trong hợp đồng ký kết giữa hai bên có điều khoản quy định về tiền đặt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, khoản tiền đặt cọc sẽ được giải quyết theo hợp đồng đó.
Trường hợp trong hợp đồng không có quy định về khoản tiền đặt cọc mà bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì có thể thỏa thuận với bên cho thuê nhà để lấy lại tiền đặt cọc. Nếu bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì không thể đòi lại khoản tiền đặt cọc đó được.
Trên đây là tư vấn của luật sư về thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về hợp đồng thuê nhà, soạn thảo, rà soát hợp đồng thuê nhà, giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà,...có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!