1. Có được phép mua bán chỉ cư chỉ bằng hợp đồng mua bán không?
Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư (sổ hồng) là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp.
Thực tế không phải dự án chung cư nào cũng đủ điều kiện được cấp sổ hồng. Trên thị trường mua bán chung cư hiện nay, có rất nhiều căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được chào bán với mức giá thấp hơn so với chung cư đã có sổ hồng. Với những người không dư giả về tài chính, mức giá rẻ luôn được coi là tiết kiệm, kinh tế.
Tuy nhiên, đi kèm lợi thế về giá, mua chung cư chưa có sổ hồng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Căn cứ theo điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán chung cư là phải có Giấy chứng nhận (sổ hồng), trừ trường hợp mua bán chung cư hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, chung cư chưa có sổ hồng vẫn được phép mua bán bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư thương mại. Trong đó, người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
2. Những rủi ro khi mua bán chung cư chỉ bằng hợp đồng mua bán
Từ phân tích nêu trên, có thể thấy mua chung cư khi chỉ có hợp đồng mua bán hoàn toàn được pháp luật cho phép nếu đáp ứng các điều kiện kèm theo, tuy nhiên việc này cũng tiềm ẩn một số rủi ro đối với bên mua, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, trường hợp bên bán và bên mua bị mất liên lạc với nhau, người đại diện theo ủy quyền của họ bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời thì hợp đồng có có nguy cơ không thực hiện được.
- Thứ hai, trong trường hợp sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, nếu như chủ đầu tư muốn bán lại chung cư đó thì vẫn để cho người chủ đầu tiên đứng tên trong sổ hồng, người chủ thứ hai trở đi cũng chỉ được ủy quyền sử dụng căn chung cư đó, chứ không có gì để đảm bảo về quyền lợi.
Đối với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng thì giao dịch mua bán giữa hai bên sẽ chỉ thực hiện theo hình thức hợp đồng ủy quyền mà không có sự xác nhận của chủ đầu tư.
- Thứ ba, trong trường hợp người mua không tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, chủ đầu tư thì có thể mua phải căn chung cư trong dự án của chủ đầu tư không uy tín, năng lực kém dẫn đến việc bị chậm hoặc thậm chí không được cấp sổ hồng.
3. Cách giảm thiểu rủi ro khi mua bán chung cư bằng hợp đồng mua bán
Để giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng, có thể áp dụng những cách thức tùy theo từng trường hợp sau đây:
- Trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư
Nếu mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa ra được sổ hồng thì hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ hồng là lúc nào và hợp đồng này cần phải được công chứng.
Để đảm bảo hơn, người mua có thể đàm phán, thương lượng nhằm giữ lại một phần giá trị của căn hộ chung cư, thỏa thuận rõ sau khi nhận sổ hồng thì mới thanh toán toàn bộ số tiền còn lại đó. Với cách này, chủ đầu tư sẽ không thể “đem con bỏ chợ” mà buộc phải có trách nhiệm để sớm có sổ hồng cho người mua.
Bên cạnh đó, người mua cũng cần tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư, chất lượng căn hộ, lý do tại sao chưa ra được sổ hồng… Các nguồn thông tin có thể tham khảo là báo chí truyền thông, các trang mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, nhà đất, chưng cư. Nếu có nhiều thời gian hơn, có thể trực tiếp hỏi người dân trong khu vực, cư dân tại chính dự án đó hoặc bạn bè, người thân am hiểu về lĩnh vực này.
Qua tìm hiểu, nếu thấy chủ đầu tư uy tín, chất lượng công trình tốt, thời gian bàn giao chưa quá 2 năm, thì cũng yên tâm hơn khi xuống tiền. Ngược lại, nếu các thông tin tìm hiểu được đều mang tính tiêu cực thì cần phải suy xét kỹ hơn việc mua bán.
- Trường hợp mua từ chủ đầu tư thứ cấp
Nếu mua nhà chung cư chưa có sổ hồng từ các chủ đầu tư thứ cấp (có chức năng kinh doanh bất động sản), để an toàn, cần mua qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Hai bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch.
- Trường hợp mua từ các hộ gia đình hoặc cá nhân
Trong trường hợp này, khi công chứng hợp đồng, hãy yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó để thể hiện tính pháp lí của căn hộ.
Nếu như căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Đặc biệt, quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư (chủ đầu tư xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng), vì có những trường hợp hoạt động mua bán sẽ bị vô hiệu hóa nếu như chủ đầu tư không đồng ý
Hai bên nên thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Những rủi ro khi mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!