1. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm
Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, điều kiện để được chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đến thời hạn 05 năm gồm:
Với bên bán: Đã thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội.
Đối tượng được mua, thuê mua lại nhà ở xã hội:
- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Các đối tượng đủ điều kiện về nhà ở, thu nhập để mua nhà ở xã hội bao gồm:
+ Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ
+ Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị
+ Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn, thường xuyên gặp thiên tai hoặc biến đổi khí hậu.
+ Người có thu nhập thấp khu vực đô thị.
+ Công nhân, người lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
+ Cán bộ, công chức, viên chức
+ Những người đã từng phải trả lại nhà ở công vụ do không còn đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hoặc chuyển đi nơi khác mà chưa từng bị thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở
+ Thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi nhà đất mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
+ Học sinh, sinh viên đại học, học viện, đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Như vậy, ngoại trừ các đối tượng trên thì bên mua nhà ở dưới 05 năm sẽ không được quyền bán nhà ở xã hội cho bất kỳ người nào khác.
Lưu ý:
- Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư: Người bán cần thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.
- Trường hợp bán lại nhà ở cho các đối tượng khác thuộc diện được mua/thuê mua nhà ở xã hội: người bán lại phải thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại.
- Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
2. Mức xử phạt khi bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm
Tại điểm b khoản 2 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở như sau:
“Điều 64. Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở
1. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;
b) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định;
c) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đảm bảo các điều kiện theo quy định.
2. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Bên thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định;
b) Bên thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội bán, cho thuê lại, cho mượn nhà trong thời gian thuê, thuê mua hoặc bán lại nhà không đúng quy định.
...”
Tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức phạt tiền tối đa như sau:
“Điều 4. Hình thức xử phạt, mức phạt tiền tối đa, biện pháp khắc phục hậu quả và thẩm quyền xử phạt
...
3. Trong Nghị định này, mức phạt tiền tối đa được quy định như sau:
a) Trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản là 1.000.000.000 đồng;
b) Trong hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà là 300.000.000 đồng;
c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1(trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
...”
Như vậy, bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm, kể từ kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Hình thức xử phạt chính là phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng.
Ngoài ra, tại điểm d khoản 6 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 64. Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở
...
6. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã bán, cho thuê hoặc cho thuê mua không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Buộc thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, bên thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều này;
c) Buộc thu hồi lại nhà thuộc sở hữu nhà nước đã thực hiện chuyển đổi, bán, cho thuê lại không được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;
d) Buộc thu hồi nhà ở xã hội với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
đ) Buộc thu hồi số tiền giao dịch không thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam với hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 3 Điều này;
e) Buộc bên cho thuê hủy bỏ việc cho thuê với hành vi quy định tại điểm c khoản 3 Điều này;
g) Buộc thu hồi lại số lượng nhà đã bán cho người nước ngoài và hoàn trả toàn bộ chi phí mà bên mua đã trả và bồi thường thiệt hại cho bên mua đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 5 Điều này.”
Như vậy, ngoài bị phạt tiền, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thu hồi nhà ở xã hội.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “Mức xử phạt khi bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về đất đai, hôn nhân, thừa kế, nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,tranh chấp tài sản khi ly hôn... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!