Kính thưa Luật sư!. Tôi đang muốn mua một căn hộ chung cư từ một cá nhân. Tôi được biết chủ cũ mua căn hộ này theo kiểu làm hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư (đã đóng 80% giá trị căn hộ). Xin luật sư tư vấn giúp tôi có một số thắc mắc sau:
1. Trình tự và thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ trên và trong hợp đồng góp vốn của người bán với chủ đầu tư (CĐT) không ghi rõ về tên căn hộ được phép mua, như vậy thì việc chuyển nhượng căn hộ có cơ sở pháp lý không?
2.Trong trường hợp chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ sang tên hợp đồng góp vốn và các hóa đơn đóng tiền (đã đóng của chủ cũ) không cần thông qua hợp đồng chuyển nhượng thị liệu tôi có gặp rủi ro gì không? có cần phải ra công chứng không?Mong luật sư giải đáp. Tôi xin trân thành cảm ơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu dựa trên một số quy định của pháp luật điều chỉnh. Chúng tôi xin được phân tích theo hướng cụ thể như sau:
1.Cơ sở pháp lý.
- Luật nhà ở 2014;
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
2.Nội dung tư vấn.
2.1. Điều kiện chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai?
2.1.1. Bất động sản hình thành trong tương lai
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Dựa vào quy định nêu trên, chúng ta có thể hiểu nôm na khái niệm “kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” tương tự như một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án.
Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư tiến hành trao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như đã thỏa thuận từ trước
2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
Điều 10 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có quy định rõ các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:
Thứ nhất, bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
2.2. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ và điều kiện được chuyển nhượng căn hộ
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.
Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó;
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân, nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.
Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:
-5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.
– Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định.
2.2. Trong trường hợp chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ sang tên hợp đồng góp vốn và các hóa đơn đóng tiền (đã đóng của chủ cũ) không cần thông qua hợp đồng chuyển nhượng thị liệu tôi có gặp rủi ro gì không?.
Theo như phân tích ở trên, việc chuyển nhượng phải có phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng (theo quy định phápLuật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng này phải được lập thành văn bản và phải công chứng), hợp đồng về nhà ở phải được thực hiện theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014. Mặc khác, hợp đồng góp vốn giữa bên chuyển nhượng với chủ đầu tư hoàn toàn không liên quan đến việc nhận chuyển nhượng của bạn với bên chuyển nhượng nên việc sang tên hợp đồng như vậy có thể sẽ ảnh hưởng đến việc xin cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như các thủ tục nộp phí sự dụng đất (nếu có) cho bạn. Nên tốt nhất, hợp đồng chuyển nhượng của bạn chỉ nên bao gồm những thông tin như đã phân tích ở trên và một số thỏa thuận khác giữa bạn và bên chuyển nhượng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trên đây là một số chia sẻ của Luật sư, mọi yêu cầu hỗ trợ quý vị hãy liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật 0915.27.05.27 của chúng tôi. Công ty luật Nhân Hòa chuyên dịch vụ luật sư uy tín, tin cậy đảm bảo giải quyết mọi vướng mắc bạn gặp phải.
Quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
Công ty Luật Nhân Hòa
Địa chỉ: 02 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Hotline: 0915. 27.05.27
Trân trọng!
