Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có chữ ký của các thừa kế khác thì giải quyết như thế nào? Giao dịch dân sự vô hiệu? Giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu?
Nội dung tư vấn: Kính gửi luật sư! Kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi vấn đề sau:
Ông bà nội tôi có một mảnh đất đã được cấp sổ đỏ. Ông nội tôi chết năm 1998, bà nội tôi chết năm 2004. Khi chết, cả ông bà nội tôi đều không có để lại di chúc.
Ông bà nội tôi có 5 người con, 2 trai và 3 gái. Ba tôi là con trai trưởng, ba tôi cũng đã mất vào năm 2008. Ba mẹ tôi có 2 người con là tôi và em tôi.
Sauk hi ba tôi mất, ba mẹ con tôi đã vào Sài Gòn lập nghiệp. Năm vừa rồi có quay về quê thì được biết mảnh đất trên đã được làm sổ đỏ đứng tên cô 3 tôi. Việc này mẹ con tôi không hề biết và không ký một lọa giấy tờ gì. Đồng thời, cô 3 tôi cũng đã bán một phần mảnh đất trên cho ông A hàng xóm nhà kế bên mảnh đất.
Vậy luật sư tư vấn giúp tôi là cô 3 tôi được cấp sổ đỏ mà không được sự đồng ý của mẹ con tôi thì có đúng không? Cô 3 bán mảnh đất đó cho người khác thì phải giải quyết như thế nào ạ?
Tôi xin cảm ơn nhiều! Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư.
Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Nhân Hòa trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ thông tin mà bạn cung cấp thì nguồn gốc diện tích đất là của ông, bà bạn để lại. Theo đó, có thể xác định mảnh đất này là di sản thừa kế do ông, bà bạn để lại. Do vậy, thời điểm ông, bà bạn mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Và theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật của ông, bà bạn sẽ bao gồm như sau:
“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
Như vây, theo quy định trên 5 người con của ông bà bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn. Theo đó, phần di sản mà ông bà bạn để lại sẽ được chia đều cho 5 người. Mỗi người một phần bằng nhau.
Trường hợp ba bạn đã mất và mất sau ông bà bạn thì quyền thừa kế của ba bạn sẽ được thừa kế lại cho mẹ bạn và 2 anh em bạn theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015.
Vì vậy, khi khai nhận di sản thừa kế thì phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế, trong đó bao gồm cả mẹ bạn và 2 anh em bạn.
Do đó, có thể xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho Cô 3 của bạn có sự vi phạm pháp luật do bỏ sót người thừa kế, vì vậy, bạn có thể khởi kiện yêu cầu tranh chấp thừa kế và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cô 3 bạn.
Cô 3 của bạn không có quyền chuyển nhượng phần đất này nên giao dịch chuyển nhượng mà Cô 3 bạn thực hiện sẽ là giao dịch dân sự bị vô hiệu do không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội…”
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự mà Cô bạn thực hiện vô hiệu và yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Cô bạn và phân chia di sản thừa kế cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông, bà bạn.
Nếu cần tư vấn, hỗ trợ cụ thể về pháp luật thừa kế, giải quyết tranh chấp thừa kế, xin vui lòng liên hệ với luật sư chúng tôi qua email: luatsunhanhoa@gmail.com hoặc gọi về hotline: 0915.27.05.27 hoặc liên hệ qua website: http://luatnhanhoa.vn/để được tư vấn hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng!
