Câu hỏi tư vấn:
Kính thưa luật sư!Tôi có vấn đề sau mong được luật sư tư vấn ạ.
Nguyên vào khoảng 1975, ba mẹ tôi có thuê một mảnh đất của một người hàng xóm để trồng trọt và sử dụng từ đó đến nay, hiện đã xây nhà trên đất từ năm 2000.
Người cho thuê đất thì đã xuất cảnh ra nước ngoài từ năm 1980 và từ đó không có thông tin liên lạc gì, chỉ có một người bà con của người đó đến thu tiền thê đất hằng năm nhưng giữa ba mẹ tôi và người đó không có giấy tờ về việc thuê đất hay trả tiền thuê đất, tất cả chỉ thỏa thuận miệng.
Giờ ba mẹ tôi muốn mua lại mảnh đất này nhưng không thể liên lạc được với vợ chồng chủ đất cũ vì họ đã biệt tích lâu năm.
Hiện gia đình tôi đã sinh sống ổn định trên mảnh đất này trên 30 năm.
Theo tôi được biết thì đất được sử dụng ổn định trên 30 năm thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng không ạ? Quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ạ?
Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Gia đình tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời: Chào anh/chị. Cảm ơn anh chị đã quan tâm đến dịch vụ pháp lý của công ty Luật Nhân Hòa. Về vấn đề của gia đình anh/chị, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ quy định tại Điều 100 Luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể:
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ...."
Nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên nhưng có căn cứ về việc sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004, được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch kế hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013
"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Đối chiếu với trường hợp sử dụng đất của anh (chị), xác định rằng anh (chị) thuê đất của người khác mà không phải nhận chuyển nhượng đất từ họ và cũng chưa thể xác định rằng người cho thuê có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không nên dù gia đình đã sử dụng ổn định thì cũng chưa có cơ sở để nới rằng anh (chị) đủ điều kiện để được cấp GCN. Nếu người cho thuê đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, chứng minh họ là người sử dụng đất hợp pháp thì mặc dù anh (chị) đã sử dụng trên đất này từ năm 1975 nhưng cũng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, cần đánh giá vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất để xem xét việc cấp Giấy chứng nhận
Trân trọng./
