1. Giấy phép xây dựng là gì?
Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình.
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng
Căn cứ vào Điều 90 Luật Xây dựng 2014, nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
- Tên công trình thuộc dự án.
- Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
- Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
- Loại, cấp công trình xây dựng.
- Cốt xây dựng công trình.
- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
- Mật độ xây dựng (nếu có).
- Hệ số sử dụng đất (nếu có).
- Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định đã nêu trên còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
- Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
2. Giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ có sử dụng được không?
Về nguyên tắc như trên đã phân tích, trước khi khởi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng nếu như công trình thuộc đối tượng bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, không nằm trong diện được miễn cấp phép xây dựng.
Do đó, khi muốn xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng mới có thể xây dựng công trình. Điều này đồng nghĩa với việc khi chuyển giao quyền sử dụng đất, chủ sử dụng mới muốn được xây dựng công trình nhà cửa,… thì phải tiến hành thủ tục chuyển giao quyền sử dụng giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng cập nhật thông tin của chủ đầu tư xây dựng, giấy phép cấp cho chủ đầu tư nào thì chủ đầu tư đó sẽ có quyền được khởi công xây dựng công trình, bởi nó sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 68 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020
3. Thủ tục chuyển giao giấy phép xây dựng khi mua bán đất:
Về nguyên tắc, giấy phép xây dựng được cơ quan Nhà nước cấp cho chủ sử dụng đất cũ sau khi chuyển nhượng đất cho người khác thì đồng nghĩa giấy phép xây dựng mang tên chủ cũ sẽ không còn hiệu lực, tức là chủ sử dụng đất mới không thể căn cứ theo giấy phép cũ để xây dựng công trình của mình. Khi đó, chủ sử dụng đất mới phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thủ tục cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 95 Luật xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020. Cụ thể là:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
Đối với nhà ở riêng lẻ:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đối với công trình xây dựng có công trình liền kề.
Đối với công trình không theo tuyến:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư (bản sao).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
Đối với công trình xây dựng theo tuyến:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư (bản sao).
– Bản vẽ thiết kế xây dựng.
– Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến.
– Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Nộp hồ sơ:
– Chủ đầu tư chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho Ủy ban nhân dân quận/huyện.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm:
– Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ.
– Đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định thì cán bộ ghi giấy biên nhận. Còn trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định thì sẽ hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
Bước 4: Tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa:
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ.
Khi thẩm định hồ sơ, nếu tài liệu còn thiếu, không đúng theo quy định của pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Khi yêu cầu bổ sung hồ sơ mà chủ đầu tư không đáp ứng được thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép trong thời hạn 03 ngày làm việc.
Bước 5: Các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình trong thời hạn 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ.
Bước 6: Hoàn thiện việc cấp Giấy phép xây dựng:
Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày.
Đối với nhà ở riêng lẻ, thời gian giải quyết cấp giấy phép xây dựng là trong 15 ngày.
Trường hợp cần xem xét thêm hồ sơ, tài liệu yêu cầu cấp giấy phép xây dựng khi đến thời hạn hoàn thiện việc cấp mà chưa được cấp thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ thì có được phép xây dựng không”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!