1. Hoàn công là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa giải thích cụ thể khái niệm về hoàn công là gì. Tuy nhiên, có thể hiểu, hoàn công (hay còn gọi là hoàn công xây dựng) là việc mà một cá nhân, tổ chức được cấp phép xây dựng đối với công trình đã hoàn thành việc xây dựng công trình và nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Như vậy, hoàn công là một trong những thủ tục hành chính bắt buộc trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận một sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công thể hiện cấu trúc, hiện trạng những thay đổi trong thi công và là điều kiện để được cấp sổ đỏ, sổ hồng sau này.
Khi công trình hoàn thành, nhà thầu thi công xây dựng công trình có trách nhiệm hoàn thiện thi công, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu để phục vụ việc nghiệm thu toàn phần công trình. Thể hiện trong biên bản nghiệm thu công trình gồm có phần kiến trúc (tổng diện tích sàn xây dựng thực tế, các tầng, bao lơn...).
Đây là thủ tục được thực hiện trước khi sử dụng và đăng ký quyền sở hữu công trình, theo đó chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu và lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng (theo mẫu in sẵn). Phần việc này trước đây do cơ quan nhà nước đứng ra tổ chức thực hiện. Trường hợp khi xây dựng mà không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.
Hiện nay, pháp luật ghi nhận quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức, được chia thành hai loại chính là tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Nhà ở, công trình xây dựng thuộc nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Muốn đăng ký quyền sở hữu, điều không thể thiếu là thực hiện thủ tục hoàn công để công trình được thừa nhận về mặt pháp lý.
Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Đối với nhà riêng thì sau khi xây dựng xong phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp sổ. Một căn nhà thiếu giấy tờ hoàn công sẽ chưa được pháp luật thừa nhận, từ đó khiến người sử dụng đất có thể bị thu hồi đất hoặc việc mua bán gặp khó khăn do người mua e ngại.
2. Điều kiện để nghiệm thu hoàn công là gì?
Trước khi đưa công trình, nhà cửa vào sử dụng thì chủ đầu tư, người xây dựng có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục công trình. Một công trình xây dựng được nghiệm thu hoàn công khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt;
- Công tác nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công được thực hiện đầy đủ;
- Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;
- Tuân thủ các quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và quy định của pháp luật khác có liên quan.
Theo đó, khi làm thủ tục hoàn công theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP thì một số công việc mà chủ đầu tư, đơn vị giám sát, đơn vị thi công hay nhà thầu xây dựng có trách nhiệm thực hiện bao gồm:
- Nghiệm thu hoàn thành hạng mục hoặc công trình xây dựng;
- Trong một số trường hợp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện kiểm tra nghiệm thu hạng mục hoặc công trình xây dựng hoặc chủ đầu tư thực hiện nghiệm thu có điều kiện đối với các hạng mục, công trình tạm;
- Lập, lưu trữ hồ sơ hoàn thành hạng mục, công trình xây dựng theo quy định;
- Bàn giao công trình xây dựng để đưa vào sử dụng;
- Chủ sở hữu công trình xây dựng thực hiện đăng ký quyền sở hữu vào giấy chứng nhận đã cấp sau khi được bàn giao.
Khi thực hiện các công việc hoàn công công trình xây dựng, chủ đầu tư, chủ đầu tư, các cá nhân, đơn vị có trách nhiệm, thẩm quyền phải tuân thủ quy trình, điều kiện luật định. Một trong số điều kiện quan trọng để việc hoàn công công trình xây dựng được thực hiện đúng pháp luật là hồ sơ hoàn công công trình xây dựng phải đầy đủ, chính xác. Ngoài ra, trong trường hợp công trình xây dựng buộc phải thực hiện kiểm tra nghiệm thu trước khi bàn giao thì phải có văn bản chấp thuận nghiệm thu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3. Những rủi ro khi mua bán nhà chưa được hoàn công
– Người mua chỉ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải nhà trên đất. Tức là, người mua hoàn toàn không được quyền sở hữu nhà mà chỉ được quyền sử dụng đất.
– Trường hợp chủ sở hữu đứng tên giấy phép xây dựng cũ thì người mua sau này nếu muốn thực hiện hoàn công sẽ cần xin chữ ký của chủ cũ. Nếu họ không hợp tác thì rất khó để hoàn công và bán nhà nếu bạn muốn chuyển đi.
– Nếu cơ quan chức năng kiểm tra, bạn sẽ bị phạt hoặc buộc tháo dỡ hạng mục xây sai phép. Và sẽ khá tốn kém nếu muốn nhà đúng hiện trạng theo giấy phép xây dựng khi hoàn công.
– Khi đất có khu quy hoạch, người mua sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng. Vì thực chất, giấy tờ sử dụng đất ở không chứng minh đã có tài sản trên đất.
– Không may người mua muốn đem nhà đi thế chấp ngân hàng; chuyển đổi hay tặng lại cho con cái… Khi đó, người mua phải nhờ người bán phối hợp làm thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí.
– Cuối cùng, rủi ro lớn nhất là không thể hoàn tất thủ tục hoàn công. Và người mua nhà sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trừ khi, bạn chủ động tháo dỡ rồi xin cấp phép lại từ đầu và làm thủ tục hoàn công…
4. Mua nhà chưa hoàn công có thực hiện hoàn công được không?
Người đứng tên trên sổ đỏ và thực hiện xin phép xây dựng mới có quyền thực hiện hoàn công. Như vậy, trường hợp bạn mua nhà chưa hoàn công sẽ có các tình huống xảy ra như sau:
– Nếu nhà chưa thực hiện thủ tục hoàn công, giao dịch chuyển nhượng, mua bán được tiến hành nhưng bạn không thể thực hiện sang tên.
– Bạn không phải chủ thể xin phép xây dựng và Giấy chứng nhận cũng chưa sang tên cho bạn nên bạn không có quyền thực hiện thủ tục hoàn công.
Trên đây là tư vấn của luật sư đối với vấn đề “ Chủ cũ không hoàn công nhà ở thì chủ cũ thì chủ mới có hoàn công được không”. Hy vọng sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích cho quý vị và các bạn.
Quý vị và các bạn có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, giải quyết tranh chấp đất đai,... có thể liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email: luatsunhanhoa@gmail.com
Trân trọng!